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購堂考慮因素實例

討論問題參考:

1. 你對購買新堂址的看法如何?贊成(有何原因)?反對(有何原因)?

2. 有何因素會影響你是否支持/反對購買這些樓盤的呢(例:外在、教會性、個人因素)?

3. 有那些因素,你認為是重要的,但卻未列在附表之內呢?

4. 如果你贊成購堂,你傾向贊成購買那一個樓盤呢?主要原因何在?

5. 如果你贊成購堂,但反對購買這些樓盤,主要原因何在?又可以怎樣解決或滿足你所要求的條件呢?

6. 如果你反對購堂,主要原因何在?又怎樣解決這些問題呢?

7. 最後,經過分享會,你有何傾向呢? (請填寫問卷作回應)

 

假定銀行利率為10.25%, 借10年(銀行借給沒有物業的教會較難和要求高?) 借300萬為$1335.39 x 30 = $40,061.7 (每月供款) 全年共需 = $480,740.4 借350萬為$1335.39 x 35 = $46,738.7 (每月供款) 全年共需 = $560,864.4 借400萬為$1335.39 x 40 = $53,415.6 (每月供款) 全年共需 = $640,987.2 借450萬為$1335.39 x 45 = $60,092.6 (每月供款) 全年共需 = $721,110.6 借500萬為$1335.39 x 50 = $66,769.5 (每月供款) 全年共需 = $801,234.0

a. 油塘區並沒有商業大廈 。

b. 觀塘區內只有兩個較大的商業樓: 創紀之城; 環貿只租不賣。創紀主要也是租盤,地產代理要向發展商問盤。

c. 如是工貿大廈舊例為(70%倉; 30%辦公室);新例改為(50%倉; 50%辦公室),但會受原本公契所限。


購堂地方的資料

基本考慮因素

xx商業中心(旺角)

中心a

中心b

zz

建築面積(2500呎) 實用面積(2000呎) 3414呎(全層) 4000呎 2500呎 3021呎
地點 地鐵沿線(九龍中) 旺角1,2,3樓皆可 東九龍 yyyy商場3樓A 東九龍 yyyy商場2樓F-G 東九龍 yyyy商場3樓K
樓齡(少於20年) 2年 14年(85年入伙) 14年(85年入伙) 14年(85年入伙)
其他考慮因素
價錢與市值 呎價1900=6,486,600 (可降至1700 =5,803,00) 呎價2000=8,000,000 (董事會決定,未可商定降價) 呎價2000=5,000,000 (董事會決定,未可商定降價) 呎價2180=6,600,000 (未知可降到何價位)
所需費用是否可承擔 應可承擔 頗高;不易承擔 應可承擔 應可承擔
物業性質 新型商業大廈(玻璃幕牆) 停車場改建成的商場 停車場改建成的商場 停車場改建成的商場
法律文件: 影響銀行按樓 應沒有問題。因大廈公契沒有限定不賣給教會。(有部份商廈公契有此限制。) 分層契問題。但現在有銀行按揭附近的單位。 分層契問題。但現在有銀行按揭附近的單位。 分層契問題。但現在有銀行按揭附近的單位。
附近有沒有教會 同層有7間 (在3樓)上一層有7間;(在1樓)下一層有一間 同層有7間; 按其經驗,多間教會會競爭地方,擴展較難,其因而搬出。
地區是否安全呢?(那區現在或將來如何) 在zz街有部份色情場所;但應在10pm後才較多黑人物出沒;附近有大商場在三年後建成。 有一間三級電影院,直上之路就在其門口附近 有一間三級電影院,直上之路就在其門口附近,為了安全可行停車場。 有一間三級電影院。為了安全可行停車場。
裝修和轉接的安排 沒有裝修(估計可坐約250-300人之間,視乎裝修) 有禮堂(250人)及4個辦公房間及其他有間地方 間成四個地方,禮堂可容100人。 一個禮堂(可容160-180人), 3個辦公房及二個辦公位置
將來可否轉售/擴展或轉換地方(只是估計) 有升值潛力(附近有大商場/玻璃幕牆) 樓齡較高; 分層契問題可能影響轉售 樓齡較高; 分層契問題可能影響轉售 樓齡較高; 分層契問題可能影響轉售
搬遷後對教會的影響 支援感較少; 信徒要適應新地方; 但經濟上可能繼續支持教會原有的中心 支援感較大; 但價高,經濟上不可能 繼續支持教會原有的中心 支援感較大; 經濟上可能繼續支持教會原有的中心 支援感較大; 經濟上可能繼續支持教會原有的中心
對某些信徒的影響 已婚有小孩的信徒不便;老人家及兒童工作難搬 已婚有小孩的信徒易適應 ,老人家及兒童工作難搬 已婚有小孩的信徒易適應 ,老人家及兒童工作難搬 已婚有小孩的信徒易適應 ,老人家及兒童工作難搬
運作所需費用 管理費:@2.2 =7510.8 電費: ? (未經使用,也沒有相同大小的單位比較) 管理費: 三個單位共6700 電費: 三個單位共4000元 管理費: 三個單位共6700 電費: 三個單位共4000元 管理費:@1.3 =2372 電費: 3800
交樓時間 空置,可隨時入伙 要待其遷出 要待其遷出 要待其遷出
交通: 巴士, 地鐵, 車位 三位皆有; 但車位較難找 三位皆有; 停車場連在商場內 三位皆有; 停車場連在商場內 三位皆有; 停車場連在商場內
實用率/間格 (只是約數) 6成 6-7成左右 6-7成左右/間格成四份,要重新裝修。 6-7成左右
洗手間 有兩個 有兩個/加上商場菮 只有商場菮 有兩個/加上商場菮
出入方便 方便 方便/兩個出入口 方便/兩個出入口 方便/兩個出入口
樓高/樓頂 約7-8呎/較低 約7-8呎/較低 約7-8呎/較低
廚房 沒有/可改建 有中小型的 沒有;無去水,不能改建 有小型的
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地產提供:旺角那大廈三、四個月前估值為呎價1800元。而銀行按揭成數約為6成。而年期和利率因銀行和按揭機構而定。以往經驗: 廣東按5-6年P+2.5% 國華15-20年P+ (0.75-1.5)% 鹽業P+(1.5-3)%